Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе.За прошедшие 10
лет произошло становление новой для нашей страны
профессии - «профессиональный оценщик».
Появление этой профессии было востребовано
экономикой переходного периода. Причем, основной
объем выполняемых работ первых оценщиков был
связан с оценкой объектов недвижимости в рамках
проводимых Правительством РФ плановых
переоценок основных фондов организаций и
предприятий.
Теоретической
основой первых оценочных работ были труды
американских оценщиков и добротная нормативная
база по определению стоимости строительства и
переоценке основных фондов советского периода.
Это различные сборники сметных норм и расценок
(СНиПы), единичные расценки (ЕРЕРы, ВРЕРы),
нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ),
укрупненные показатели восстановительной
стоимости (УПВС), укрупненные показатели
стоимости строительства (УПСС), прейскуранты на
строительство зданий и сооружений (ПРСЗ),
укрупненные сметные нормы по зданиям и
сооружениям в целом (УСН) и др. Все
вышеперечисленные нормативные документы
формировались в ценах 1969 и 1984 в условиях плановой
экономики.
До последнего
времени эта нормативная база использовалась как
в определении стоимости строительства, так и в
оценке недвижимости. При этом использовались
следующие методы: ресурсный, базисно-индексный,
ресурсно-индексный, и базисно-компенсационный.
В этих
нормативных документах отсутствуют данные о
новых, современных строительных, в т.ч.
отделочных материалах, проектных решениях и т.д.
Этот фактор становится существенным при оценке
объектов, строившихся в последние годы. Так при
применении современных дорогих отделочных
материалов стоимость отделочных работ может
составлять от 50 до 100% от стоимости собственно
строительно-монтажных работ. В то же время по
сборникам УПВС доля отделочных работ составляет
лишь 5...7% от общей стоимости дома, а разница в
стоимости между двумя предусмотренными в этих
сборниках типами отделки - не более 2...3%.
В последние
годы сильно изменилась технология
строительства, объемы работ, система закупки и
поставки стройматериалов, широко стала
применяться малая механизация строительного
производства, изменилась система управления
производством.
Процесс
ценообразования в строительстве за годы реформ
прошел несколько этапов:
первый - до 1991 г.
Директивное управление экономикой обусловливал
плановый переход на новые сметные нормы и цены в
строительстве по следующим периодам: 1956, 1969 и 1984
гг.;
второй - после
1991 г. Реальные цены в строительстве превысили
нормативные. Компенсация роста цен
регулировалась специальными документами
государственных органов.
Переход к
свободной рыночной экономике в 1992 г. привел к
стихийному изменению стоимости строительной
продукции. На это время приходится самая большая
волна инфляции, ежемесячный рост цен в
строительном комплексе достигает (по данным
Ко-Инвест) гиперинфляционного уровня - 28,5 %. При
этом показатели по субъектам Российской
Федерации значительно отклоняются от среднего
уровня.
Средний индекс
цен 2001 года по сравнению с государственными
сметными ценами 1991 г. в среднем по России
составил 17,4 , а в регионах с высокой
инвестиционной активностью таких, как г. Москва -
22,1, Московская область - 18,36, г. Санкт-Петербург -
20,2. В Тверской области, входящей в центральный
район, индекс цен достиг 15,68, что свидетельствует
о средней инвестиционной активности в
строительной сфере региона.
Причем цены на
различные стройматериалы, трудовые ресурсы,
отдельные виды строительно-монтажных работ
росли неравномерно. Так, если к началу 2002 г.
средняя стоимость стройматериалов по России
возросла в среднем в 15,5 раз, то по отдельным видам
она увеличилась в 9,7-37,5 раз относительно
показателей 1991года.
Из
вышеизложенного следует, что использование
каких-либо усредненных индексов удорожания к
ценовым базам времен плановой экономики
приводит к большим ошибкам в определении
стоимости строительства и полной
восстановительной стоимости недвижимости в
современных условиях (в большинстве случаев
занижает стоимость). Учитывая это, Госстрой
России, совместно с заинтересованными
организациями, с 1998 г. проводил комплекс
мероприятий по разработке и внедрению новой
сметно-нормативной базы ценообразования в
строительстве 2001 года, сформированной в уровне
цен по состоянию на 01.01.2000.
Постановлением
Госстроя России № 16 от 08 апреля 2002 г. «О мерах по
завершению перехода на новую сметно-нормативную
базу ценообразования в строительстве» отменены
с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР,
составленные в уровне цен, предусмотренном
сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их
вводятся государственные элементные сметные
нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки
(ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в
действие:
- ГЭСНр-2001 «Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы»;
- ГЭСН-2001 «Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы»;
- ГЭСНм-2001 «Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования».
- ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах,
составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.
Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для
Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к
региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения.
В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.
Анализ отчетов об оценке недвижимости показывает, что существующие тенденции в области ценообразования в строительстве не находят
своего отражения при проведении оценок затратным подходом. Большинство из них базируются на старой нормативной базе с
добавлением некой «прибыли предпринимателя». При этом остается совершенно неясным о какой прибыли идет речь, так как в современном
строительном производстве участвуют множество предпринимателей: инвесторы, проектировщики, изыскатели, обследователи, риэлторы,
застройщики, генподрядчики и субподрядчики, консультанты (сюрвейеры) и т.д.
Современный этап развития теории и практики оценки недвижимости диктует необходимость создания новой информационной базы оценщика
недвижимости, основанной на нормативной базе Госстроя РФ (ГЭСНы и ФЭРы). Попытки применения этой нормативной базы непосредственно к оценке
объектов недвижимости показали бесперспективность такого решения, из-за огромной трудоемкости, стоимости работ и уменьшающегося влияния
затратного подхода на итоговую величину стоимости.
Видимо, нужны какие-либо комбинированные методы расчета, например, когда основные объемы строительно-монтажных работ оцениваются по
ГЭСНам и ФЭРам, а инженерно-технические и отделочные работы - по укрупненным рыночным показателям.
Другой существенной проблемой оценки недвижимости является этап оценки наиболее эффективного использования недвижимости (НЭИ). По своей
сути этот этап требует проведения экономического обоснования НЭИ. В практических же оценках, как правило, этот этап выполняется формально без
должного обоснования. При этом, чаще всего, текущее использование, принимается в качестве НЭИ, ссылаясь на мнение оценщика. В действительности,
для того чтобы провести грамотное экономическое обоснование НЭИ, необходимо разработать экономическую модель и провести многочисленные расчеты,
аналогичные тем, которые проводятся при расчетах доходным подходом. Безусловно, такая постановка значительно усложняет проведение оценки и
делает ее, в ряде случаев, практически невыполнимой. По нашему мнению, сократить объем вычислений на этом этапе можно применением упрощенных
процедур и новых подходов, например, применением теории опционного ценообразования[1].
В области теории и практики оценки существуют и ряд других требующих решения проблем, связанных, в частности, с информационным
обеспечением оценки, определением ставок капитализации и дисконтирования и др.
В связи с развитием рыночных отношений в области недвижимости для оценщиков появляются новые сферы приложения своих профессиональных
услуг. В частности, для достижения максимальной эффективности использования городской недвижимости требуется рыночная оценка арендных
ставок, прав застройки, реконструкции, капитального ремонта и реновации сложившейся городской застройки. В последнее время появилась
необходимость в привлечении профессионалов к управлению недвижимостью, как жилой, так и коммерческой. Основой грамотного управления
недвижимостью является профессиональная оценка недвижимости.
Учитывая вышеизложенное, ряд юридических лиц, в числе которых Госстрой РФ, МГСУ, ЦНИИУЭС, ГУП «Мосжилкомплекс», и физических лиц
образовали некоммерческое партнерство «Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров». Одна из
основных задач этого общества - повышение качества работ в области оценки недвижимости, путем объединения усилий профессионалов для
решения вышеизложенных проблем.
С.Коростелев. Из материалов конгресса "10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ", 4-5 июня 2003г.
|
